物業(yè)*深度把脈

　　□ 記者 張晶

　　省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳巡視員張陽(yáng)闡述了目前物業(yè)管理行業(yè)存在的一些問(wèn)題：

　　一是政府有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)缺乏有力監(jiān)管。各部門(mén)的具體職責(zé)不明確，業(yè)主在物業(yè)管理中的任何問(wèn)題都投訴到房管部門(mén)。而街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為基層一級(jí)政府，卻因未落實(shí)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員，難以實(shí)施有效監(jiān)管。

　　二是業(yè)主委員會(huì)作用難以發(fā)揮。由于街道辦相關(guān)職責(zé)未落實(shí)、加之業(yè)主參與小區(qū)民主選舉意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主大會(huì)無(wú)法召開(kāi)，難以選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，全省成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)占全省住宅小區(qū)總數(shù)的10%，即使成立業(yè)主委員會(huì)，其成員多為退休或無(wú)業(yè)人員，受知識(shí)水平和自身素質(zhì)等影響，難以代表業(yè)主行使管理和監(jiān)督權(quán)，多數(shù)業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。

　　三是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)管理矛盾。其原因主要由于前期物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位多為母子關(guān)系，依附于建設(shè)方，或部分物業(yè)企業(yè)為了承攬業(yè)務(wù)，與建設(shè)單位沒(méi)有平等關(guān)系，導(dǎo)致后期承接查驗(yàn)純粹走過(guò)場(chǎng)，出現(xiàn)的問(wèn)題難以解決落實(shí)。同時(shí)，由于房屋預(yù)售前就需確定物業(yè)企業(yè)(即前期物業(yè))，業(yè)主簽的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中就包括了物業(yè)合同，即使在后期承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題，業(yè)主和物業(yè)公司處于被動(dòng)。同時(shí)也造成了業(yè)主和前期物業(yè)公司之間的長(zhǎng)期矛盾難以解決。

　　四是維修資金的歸集、使用、監(jiān)管的問(wèn)題較多。老的小區(qū)沒(méi)有歸集維修資金、部分城市還仍然由開(kāi)發(fā)商代收維修資金，導(dǎo)致專(zhuān)項(xiàng)維修資金不能及時(shí)歸集、監(jiān)管不到位，沒(méi)有建立公開(kāi)、透明的公示制度。同時(shí)，維修資金的使用存在兩難，既不能因?qū)徟o使用帶來(lái)困難，也不能因加快審批造成業(yè)主資金流失。

　　五是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有擺正管理與服務(wù)的關(guān)系，存在“重管理、重收費(fèi)、輕服務(wù)”的現(xiàn)象，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，缺乏責(zé)任心。物業(yè)費(fèi)收支不透明，亂收費(fèi)、多收費(fèi)、收費(fèi)難問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。