隨著房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商違約事件增多，為何職能部門(mén)處罰剎不住肆意違約行為?買(mǎi)方主張房屋差價(jià)損失，法院會(huì)支持嗎?

　　一個(gè)半月加價(jià)60萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商還覺(jué)得房子賣(mài)便宜了;還未收房，發(fā)現(xiàn)房子遭“一女二嫁”，老業(yè)主繳的首付，5000余元/m，新業(yè)主付的全款，6000元/m……

　　2017年至2018年，西安樓市出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。記者梳理了2017年、2018年的數(shù)據(jù)，涉及房產(chǎn)投訴的線索就有368條。

　　房產(chǎn)投訴線索中開(kāi)發(fā)商主動(dòng)違約事件增多

　　在記者梳理的這368條線索中，除16條系開(kāi)發(fā)商主動(dòng)違約外，其他投訴還包括開(kāi)發(fā)商延期交房、工程質(zhì)量存在問(wèn)題以及房屋違法加蓋等。

　　蔣女士2017年3月16日購(gòu)買(mǎi)了一套88.6平方米的商品房，并繳納了11.6萬(wàn)元首付款，但在4月26日，銷(xiāo)售人員主動(dòng)聯(lián)系她，稱(chēng)領(lǐng)導(dǎo)明確答復(fù)了，說(shuō)房子不賣(mài)了。

　　一開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者4月1日確定總房?jī)r(jià)，并交了10萬(wàn)元誠(chéng)意金后，以賣(mài)便宜了為由，一個(gè)半月加價(jià)60萬(wàn)元。同樣是該項(xiàng)目，在購(gòu)房者已繳納全款并網(wǎng)簽備案之后，開(kāi)發(fā)商仍然讓購(gòu)房者退房。

　　針對(duì)這些房地產(chǎn)投訴，記者在調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，隨著西安房?jī)r(jià)一天天上漲，開(kāi)發(fā)商合同違約事件呈增多趨勢(shì)。為了漲價(jià)，部分開(kāi)發(fā)商寧肯違約也不賣(mài)房。

　　媒體曾報(bào)道的西安3位市民房屋被開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”事件塵埃落定，開(kāi)發(fā)商被判賠償3位市民190萬(wàn)元。2013年8月7日，西安市民董某給綠地集團(tuán)西安盛都置業(yè)有限公司交納房屋認(rèn)購(gòu)款825966元，同年8月8日，董某和綠地簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，但后來(lái)卻被開(kāi)發(fā)商告知，房屋已賣(mài)給他人，和他情況類(lèi)似的還有兩位購(gòu)房者。

　　主動(dòng)違約要求解除合同

　　開(kāi)發(fā)商寧愿雙倍返還定金

　　2016年12月19日，西安市民石女士與一家房產(chǎn)公司簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的一套房，簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，交清了房款，通過(guò)網(wǎng)簽也備過(guò)案，但該房地產(chǎn)公司在拿走《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，以合同存在重大誤解要求與購(gòu)房人解約。一審法院判定，開(kāi)發(fā)商歸還《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交付房屋及車(chē)位。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前認(rèn)籌金、誠(chéng)意金或定金的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域越來(lái)越凸顯，一些不誠(chéng)信的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取了認(rèn)籌金、誠(chéng)意金或定金，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間無(wú)償使用后，以所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》為由，在后期房?jī)r(jià)上漲之后主動(dòng)受罰，要求解除合同或認(rèn)購(gòu)協(xié)議。而從法律層面來(lái)講，購(gòu)房者是存在重大過(guò)失的，即購(gòu)買(mǎi)五證不全的商品房不受法律保護(hù)。所以，就有一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商寧愿雙倍返還定金也要解除合同。一旦遭遇這種情況，購(gòu)房者往往就會(huì)喪失最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。若是遇到爛尾樓，購(gòu)房者的損失將難以彌補(bǔ)。

　　相關(guān)案例

　　>>案例一

　　買(mǎi)了四五年的商鋪 至今未動(dòng)工

　　多年前買(mǎi)的商鋪至今未動(dòng)工，業(yè)主們多次與開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)交涉，雖多次得到承諾，卻沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，這樣的購(gòu)房經(jīng)歷讓市民付女士心力交瘁。

　　2014年底，付女士與位于世紀(jì)大道的南海家緣開(kāi)發(fā)商紫云地產(chǎn)簽署商鋪認(rèn)購(gòu)合同，并已全款繳納。合同中約定，認(rèn)購(gòu)合同將于2017年6月30日止，并將合同約定的商品房交付認(rèn)購(gòu)人使用。然而，眼看期限到了，卻沒(méi)有動(dòng)工跡象，“連坑都沒(méi)挖”。付女士說(shuō)，合同約定的期限到了，開(kāi)發(fā)商自然無(wú)法兌現(xiàn)約定。

　　魏先生與付女士有著共同的遭遇，他于2015年初與南海家緣開(kāi)發(fā)商簽下認(rèn)購(gòu)協(xié)議，交了60%的房款認(rèn)購(gòu)了一套商鋪。

　　他們介紹，南海家緣二期紫金臺(tái)A座6號(hào)樓商鋪、7號(hào)樓商鋪、8號(hào)樓商鋪2014年底開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，和付女士、魏先生遭遇相同的業(yè)主大都是在2014年底至2015年初購(gòu)買(mǎi)的，如今，交房日期已過(guò)去近一年，工地上連最基礎(chǔ)的開(kāi)挖土方都還沒(méi)有進(jìn)行，房管局網(wǎng)簽備案程序更是遲遲不予進(jìn)行。2017年11月，雙方曾簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將合同期限延至2019年1月2日，條件是給予優(yōu)惠補(bǔ)助，“現(xiàn)在看來(lái)，他們的承諾又要黃了”。

　　講起維權(quán)過(guò)程，魏先生說(shuō)，2017年3月以來(lái)，商鋪業(yè)主代表多次找到開(kāi)發(fā)商和灃西新城房管局溝通，開(kāi)發(fā)商每次都以更換施工隊(duì)為由，一直推遲開(kāi)工時(shí)間，網(wǎng)簽至今也沒(méi)有辦理。

　　多次找開(kāi)發(fā)商無(wú)果后，2017年8月14日，業(yè)主們把部分商鋪未網(wǎng)簽的業(yè)主房號(hào)及相關(guān)資料遞送到灃西新城管委會(huì)房管局，尋求政府幫助。但大半年過(guò)去，開(kāi)發(fā)商既沒(méi)開(kāi)工建設(shè)，也沒(méi)給大家辦理網(wǎng)簽，更沒(méi)有給商鋪業(yè)主簽訂房管局備案合同。2017年9月26日，商鋪業(yè)主再一次到灃西新城信訪部門(mén)反映，10月17日，得到灃西新城管委會(huì)房管局的答復(fù)意見(jiàn)書(shū)，對(duì)商鋪全面開(kāi)工、商鋪辦理網(wǎng)簽、商鋪交房未作出實(shí)質(zhì)性答復(fù)。

　　2017年12月，業(yè)主們?cè)俅蔚綖栁餍鲁枪芪瘯?huì)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南海家緣二期紫金臺(tái)商鋪是有預(yù)售證的，只要開(kāi)發(fā)商把商鋪的圖紙劃分好就給予網(wǎng)簽。大家當(dāng)時(shí)滿(mǎn)懷希望，盼著能在政府職能部門(mén)的監(jiān)督下，先網(wǎng)簽了也算有所收獲，但從那以后再次沒(méi)了消息。

　　“我有一次跟灃西新城房管局的領(lǐng)導(dǎo)去找他們開(kāi)發(fā)商，他不知道我是業(yè)主，直接說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲這么多，咋能那么便宜賣(mài)給他們。”付女士說(shuō)，有一種說(shuō)法是，隨著房?jī)r(jià)的快速升高，開(kāi)發(fā)商嫌之前的售價(jià)低，想重新賣(mài)，還說(shuō)他們可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)。

　　6月23日上午，在記者見(jiàn)證下，魏先生先后撥打了開(kāi)發(fā)商兩名負(fù)責(zé)人的電話，對(duì)方對(duì)魏先生相當(dāng)熟悉，一名被稱(chēng)為孫總的負(fù)責(zé)人并未就魏先生提出的諸多問(wèn)題予以具體答復(fù)，只說(shuō)將盡快協(xié)調(diào)問(wèn)題解決。

　　>>案例二

　　房子“一女二嫁”新業(yè)主付的全款 每平方米比老業(yè)主多1000元

　　劉女士是位于西安電子正街的匯成和苑小區(qū)業(yè)主，該小區(qū)包括劉女士在內(nèi)的多戶(hù)業(yè)主在尚未收房的情況下，發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的房子有了第二個(gè)主人。

　　劉女士說(shuō)，與她一樣遭遇一房?jī)少u(mài)的業(yè)主有不少，他們多是在2012年購(gòu)買(mǎi)的房子，繳納了首付，簽了《匯成和苑商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，協(xié)議約定于2015年5月30日交房，然而項(xiàng)目在建設(shè)中曾因資金問(wèn)題停工，后在業(yè)主自籌、政府協(xié)調(diào)下房子逐漸完工?？删驮跇I(yè)主們滿(mǎn)心期待著收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一房?jī)少u(mài)的情況。

　　最早是有一個(gè)業(yè)主去看他的房子，卻發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)房屋的窗戶(hù)被拿掉了，遂到物業(yè)去詢(xún)問(wèn)，結(jié)果卻了解到，這房子的業(yè)主正在裝修，想換窗子，被物業(yè)阻攔，雙方正在僵持。這一消息令這名業(yè)主大吃一驚，自己買(mǎi)的房子還沒(méi)收房，怎么憑空又跳出來(lái)另一個(gè)房主，而且人家已經(jīng)開(kāi)始裝修。

　　于是，這名業(yè)主聯(lián)合其他業(yè)主尋根問(wèn)底后發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主都在小區(qū)見(jiàn)到了自己所買(mǎi)房子的另一名業(yè)主，而且不少“新業(yè)主”已開(kāi)始裝修了。更令他們不解的是，這些新業(yè)主手中也有一份幾乎與他們一樣的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，所不同的是老業(yè)主簽于2012年，價(jià)格是5000余元每平方米，先繳的首付;而這些新業(yè)主的協(xié)議都簽于2017年底或2018年初，價(jià)格為6000元每平方米，付款方式為全款付清。業(yè)主們一下炸了鍋，找到開(kāi)發(fā)商理論此事，“但人家開(kāi)發(fā)商根本不做過(guò)多解釋”。

　　維權(quán)期間，業(yè)主們?cè)?jiàn)到過(guò)開(kāi)發(fā)商貼出的《匯成和苑裝修交房通知》，稱(chēng)6棟樓的交房時(shí)間和繳款方式各不相同，除5號(hào)樓、4號(hào)樓可在規(guī)定期限內(nèi)以最低繳納20%的房款收房外，1、2、3、6號(hào)樓的業(yè)主必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)繳納總房款的95%，逾期則認(rèn)為業(yè)主自動(dòng)放棄。

　　前不久，記者曾就此采訪到房產(chǎn)公司的殷姓負(fù)責(zé)人。他表示，去年曾通知部分業(yè)主交房，但業(yè)主持觀望態(tài)度并未收房，“房?jī)r(jià)漲了，業(yè)主又來(lái)收房，肯定不符合公司管理流程。”殷姓負(fù)責(zé)人表示，他們?cè)盏竭^(guò)業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提交的退房申請(qǐng)。

　　“我們這些人里沒(méi)有交退房申請(qǐng)的，這是他們的托詞。”劉女士表示，維權(quán)過(guò)程中他們?cè)私獾?，造成一房?jī)少u(mài)的原因是開(kāi)發(fā)商在2012年賣(mài)了一次，后來(lái)將房屋向承建商抵賬，導(dǎo)致又賣(mài)一次。劉女士說(shuō)，他們多次將開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài)的情況反映到區(qū)政府和街辦，政府部門(mén)也曾多次協(xié)調(diào)但未果。日前，上級(jí)再下文讓雁塔區(qū)、電子城街辦解決此事，而之后開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人也約見(jiàn)了業(yè)主代表，并登記了業(yè)主信息，稱(chēng)會(huì)就是否申請(qǐng)退房問(wèn)題進(jìn)行核實(shí)，目前尚無(wú)明確說(shuō)法。

　　>>案例三

　　房款已付清 想收房卻被通知要漲價(jià)

　　簽訂購(gòu)房協(xié)議6年多了，房款也已付清，如今想收房卻被通知要漲價(jià)，這讓購(gòu)買(mǎi)了慶華長(zhǎng)安家園的十幾戶(hù)業(yè)主很不滿(mǎn)。

　　2012年9月，北方特種能源集團(tuán)公司西安慶華公司退休職工黃建榮與西安鼎銘置業(yè)有限公司簽了購(gòu)房協(xié)議書(shū)，以3500元/平方米的暫定價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了位于西安現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)園紡園三路的慶華長(zhǎng)安家園住宅小區(qū)10號(hào)樓1單元2704的房子。協(xié)議約定分次付清房款，到2014年3月，黃建榮分5次付清了房款。2016年12月，鼎銘公司通知房子漲至3690元/平方米，不少簽訂購(gòu)房協(xié)議的職工都按照新價(jià)格補(bǔ)交了差價(jià)、簽了網(wǎng)簽合同，也陸續(xù)收了房。這事讓十幾名老職工感到不滿(mǎn)，他們均反對(duì)開(kāi)發(fā)商私自漲價(jià)，也拒絕和開(kāi)發(fā)商簽訂網(wǎng)簽合同。

　　與黃建榮情況相同的王積玉表示，當(dāng)時(shí)簽訂慶華職工購(gòu)房協(xié)議的人數(shù)眾多，因開(kāi)發(fā)商私自漲價(jià)，幾名職工一起將鼎銘公司起訴至灞橋區(qū)法院。可讓他們不解的是，法院認(rèn)為鼎銘公司起初是慶華公司工會(huì)發(fā)起的，法定代表人與慶華公司法定代表人為同一人，因此認(rèn)定是屬于單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，依照《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理的通知》第三條規(guī)定，該訴請(qǐng)不屬于法院主管工作范圍，裁定不予受理。

　　西安慶華公司則稱(chēng)，他們沒(méi)有和購(gòu)房者建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)的商品房購(gòu)房款也沒(méi)有交給他們。

　　看著年過(guò)九旬的岳父住不進(jìn)新房，今年6月12日，黃建榮的女婿楊先生向12345反映，之后事情轉(zhuǎn)給了紡織城產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)，目前還沒(méi)有新的回復(fù)。

　　6月22日，楊先生前往鼎銘置業(yè)在小區(qū)13號(hào)樓設(shè)立的項(xiàng)目部，他表示要收房，一位工作人員說(shuō)，楊先生家人購(gòu)買(mǎi)的房子，最初協(xié)議上標(biāo)的單元和住建局不一樣，現(xiàn)在房號(hào)變更為2單元2704，房子還是原來(lái)的房子。之前協(xié)議的價(jià)格是暫定價(jià)格，簽訂正式網(wǎng)簽合同執(zhí)行的價(jià)格是4063元/平方米。

　　對(duì)于為什么要執(zhí)行現(xiàn)在的價(jià)格，該工作人員拒絕解釋?zhuān)Q(chēng)如果要收房就拿之前的交款票據(jù)及手續(xù)，按照住建部門(mén)核準(zhǔn)的面積補(bǔ)完差價(jià)重簽網(wǎng)簽備案合同，履行完手續(xù)就能收房了。

　　>>案例四

　　已網(wǎng)簽備案商品房 開(kāi)發(fā)商卻要解約

　　簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，交清了房款，通過(guò)網(wǎng)簽也備過(guò)案，但房產(chǎn)公司在拿走《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，以合同存在重大誤解要求與購(gòu)房人解約。一審法院判定，開(kāi)發(fā)商歸還《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交付房屋及車(chē)位。

　　2016年12月19日，西安市民王女士與一房產(chǎn)公司簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的25幢×單元×層10××2號(hào)房一套，面積134.13平方米，單價(jià)10500元/平方米，總房款約140萬(wàn)元。在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》末尾處特意注明“贈(zèng)送負(fù)壹層車(chē)位二個(gè)”。王女士當(dāng)日給開(kāi)發(fā)商支付了30萬(wàn)元購(gòu)房款。

　　2017年1月23日，王女士支付了剩余房款，并簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商以合同需要備案為由，將簽訂的合同全部收走。2017年4月1日，開(kāi)發(fā)商又向王女士送達(dá)了車(chē)位選取通知書(shū)。4月14日，雙方簽訂了《車(chē)位協(xié)議》，而開(kāi)發(fā)商也出具了地下停車(chē)位選擇確認(rèn)單。王女士名下所購(gòu)置的這套房屋，2017年1月23日已在房管部門(mén)通過(guò)網(wǎng)簽，2017年2月7日備案。

　　但讓王女士沒(méi)想到的是，開(kāi)發(fā)商至今未返還《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，甚至提出要解除合同。無(wú)奈之下她只好訴諸法律，要求開(kāi)發(fā)商歸還《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及交付房屋和停車(chē)位。

　　在雁塔區(qū)法院《民事判決書(shū)》及落款為這家房產(chǎn)公司的《民事上訴狀》中，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，根據(jù)西安市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心2015年8月出具的《房產(chǎn)測(cè)繪成果變更報(bào)告》可知，25幢×單元×層10××2號(hào)房以及10××3號(hào)房系關(guān)聯(lián)戶(hù)室，需一并處置，上述兩戶(hù)型建筑面積共計(jì)343.79平方米，而王女士所購(gòu)房屋實(shí)際面積遠(yuǎn)高于合同載明的面積，造成該結(jié)果的原因系重大誤解。

　　雁塔區(qū)人民法院《民事判決書(shū)》認(rèn)為，王女士與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《車(chē)位協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意義表示，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中雙方對(duì)房號(hào)、面積、價(jià)款均作出了明確約定，購(gòu)房人也支付了相應(yīng)房款，且該商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)備案。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系重大誤解，法院認(rèn)為，與事實(shí)不符，不予支持。雁塔區(qū)法院一審判定，這家房地產(chǎn)公司在宣判生效10日內(nèi)歸還王女士《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》;判決生效30日內(nèi)，按雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，交付房屋及停車(chē)位。一審宣判后，房產(chǎn)公司上訴，目前二審還在進(jìn)行中。

　　>>律師統(tǒng)計(jì)

　　40個(gè)案例中31個(gè)判決支持差價(jià)損失

　　近日，陜西海普睿誠(chéng)律師事務(wù)所建筑與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部王阿麗、李平、鄭婷3位律師對(duì)近年相關(guān)的國(guó)內(nèi)40個(gè)案例進(jìn)行分析，其中31個(gè)判決支持房屋差價(jià)損失，9個(gè)不支持。

　　法院支持房屋差價(jià)損失的情形

　　在裁判觀點(diǎn)方面，支持房屋差價(jià)損失的判決理由主要有：

　　一、賣(mài)方違約后，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，如購(gòu)買(mǎi)其他房屋等措施防止因房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而導(dǎo)致?lián)p失的繼續(xù)擴(kuò)大，故法院會(huì)傾向于認(rèn)定房屋差價(jià)損失期間，或者損失范圍，再結(jié)合房屋差價(jià)損失鑒定，以確定損失數(shù)額。

　　二、綜合考慮雙方的過(guò)錯(cuò)程度、交付定金的數(shù)額、房屋價(jià)格上漲及當(dāng)事人的合理預(yù)期，由法院酌情確定。

　　三、賣(mài)方根本違約，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)方訴請(qǐng)預(yù)期的可得利益損失判決支持。

　　四、當(dāng)定金的雙倍罰不足以平衡利益，并不足以彌補(bǔ)買(mǎi)方因違約而受到的損失，買(mǎi)方可主張房屋差價(jià)損失，法院考慮到簽訂合同時(shí)合理注意義務(wù)，過(guò)錯(cuò)程度、參考房屋面積及增值情況，酌情判定賠償損失。

　　五、鑒于正常的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該能夠預(yù)見(jiàn)的，故賣(mài)方無(wú)權(quán)引用可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則來(lái)限縮賠償金額，更何況被告在故意違約更無(wú)權(quán)引用。但買(mǎi)方?jīng)]有及時(shí)采取適當(dāng)措施防止房屋差價(jià)的損失擴(kuò)大，在確定賠償具體數(shù)額時(shí)，賣(mài)方可適用減輕損失規(guī)則，也即具備正當(dāng)性。

　　法院不支持房屋差價(jià)損失的情形

　　不支持差價(jià)損失判決中，理由包括：

　　一、房屋價(jià)值的評(píng)估程序有時(shí)不能客觀地反映出雙方房屋交接時(shí)的價(jià)值;房屋差價(jià)損失遠(yuǎn)超其訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失，不能認(rèn)定為合理?yè)p失范圍，法院可能會(huì)認(rèn)定證據(jù)不足。

　　二、賣(mài)方違約，合同在起訴到法院之前已解除，合同從簽訂到解除時(shí)間間隔較短(房款已經(jīng)退還給買(mǎi)方)，加之在賣(mài)方未再次出售房屋的情況下，法院對(duì)房屋增值部分損失支持的可能性較小。

　　三、房屋可能存在一房二賣(mài)、抵押、查封等情形，法院需要判斷買(mǎi)方是否善意、是否應(yīng)當(dāng)清楚知曉合同無(wú)法繼續(xù)履行，并應(yīng)采取措施及時(shí)止損，具體的損失數(shù)額法院結(jié)合評(píng)估報(bào)告綜合判定。

　　四、買(mǎi)賣(mài)雙方均有違約行為，若買(mǎi)方違約在先，則買(mǎi)方應(yīng)對(duì)其違約造成的損失自行負(fù)擔(dān)，房屋增值部分損失不予支持。

　　五、未對(duì)案涉房屋的現(xiàn)價(jià)值舉證予以證明。

　　>>律師分析

　　房屋漲跌損失咋確定

　　對(duì)于房屋漲跌損失如何確定，王阿麗等3位律師分析，房屋差價(jià)損失屬于合同履行后，買(mǎi)方可正常獲得的履行利益。買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)賣(mài)的房屋系特定物，不具有替代性，其履行利益應(yīng)當(dāng)考慮房?jī)r(jià)市場(chǎng)變化的因素，房屋增值形成的差價(jià)，該部分差價(jià)應(yīng)認(rèn)定為賣(mài)方的履行利益，即賣(mài)方的違約行為所造成的損失，應(yīng)予以賠償。房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

　　第一，雙方有約定的，從其約定;

　　第二，雙方無(wú)約定，或不能協(xié)商確定的，參照以下方式：原則上，可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)，與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

　　第三，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

　　總之，在賣(mài)方違約的情況下，法院對(duì)房屋增值部分損失的認(rèn)定是：在確定房屋增值部分損失存在的前提下，考慮買(mǎi)方的履約情況、審理期間房屋漲跌情況、賣(mài)方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失、扣除買(mǎi)方未采取措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失等情形，同時(shí)結(jié)合房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金數(shù)額進(jìn)行綜合判定。而在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)方在簽訂居間協(xié)議、房屋買(mǎi)賣(mài)合同等交易環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)更加謹(jǐn)慎，盡量形成書(shū)面文件或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)注意保留履約憑證，以防日后賣(mài)方違約時(shí)，買(mǎi)方可以通過(guò)法律手段要求賣(mài)方賠償損失。

　　另外，北京德恒(西安)律師事務(wù)所律師萬(wàn)焦律師提醒買(mǎi)房者，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中一定要審查賣(mài)方是否有權(quán)處分交易房產(chǎn)，尤其要注意賣(mài)方不是房屋所有權(quán)人時(shí)，一定要審查委托代理手續(xù)的真實(shí)性;交易房產(chǎn)是否符合交易條件，是否存在抵押或司法查封等情形;買(mǎi)方自身是否具備購(gòu)房資格以及是否具備支付能力等。

　　>>專(zhuān)家建議

　　多部門(mén)聯(lián)合整治 維護(hù)房產(chǎn)誠(chéng)信秩序

　　“去年中下旬開(kāi)始，西安房?jī)r(jià)急劇上漲，賣(mài)方違約成風(fēng)。”萬(wàn)焦說(shuō)，該類(lèi)案件爆發(fā)之初，我省司法實(shí)踐中幾乎沒(méi)有關(guān)于明確支持房屋上漲差價(jià)損失案例，各方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約金極低，違約者沒(méi)意識(shí)到違約成本之大，有違約者不僅不按合同支付違約金甚至態(tài)度惡劣。目前，已有不少法院不僅支持上漲差價(jià)，還支持守約方支出律師費(fèi)用，甚至支持繼續(xù)履行合同且判決違約方承擔(dān)合同約定的違約金。

　　違約有較大利益可圖

　　鄭婷律師認(rèn)為，目前違約成風(fēng)主要還是高漲的房?jī)r(jià)和違約成本差距較大，違約有較大利益可圖。她說(shuō)，以近期的部分判例數(shù)據(jù)分析來(lái)看，外省大部分還是支持的，但具體到個(gè)案，法院裁判依據(jù)還是看當(dāng)事人的證據(jù)。首先守約方需要主張差價(jià)損失;其次證據(jù)是否充分;最后法院一般會(huì)結(jié)合買(mǎi)方的履約情況、賣(mài)方能預(yù)見(jiàn)的因房?jī)r(jià)上漲而產(chǎn)生的損失、買(mǎi)方是否采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金數(shù)額并結(jié)合房屋差價(jià)損失鑒定進(jìn)行綜合判定。

　　法院對(duì)此類(lèi)糾紛判決結(jié)果并不一致，她認(rèn)為主要還是個(gè)案的證據(jù)是否充分。她建議，買(mǎi)方要注意保留書(shū)面材料;簽合同時(shí)，明確約定網(wǎng)簽、交房、過(guò)戶(hù)具體時(shí)間;明確設(shè)置違約金、定金條款、解除條款等;買(mǎi)方也應(yīng)嚴(yán)格按合同約定履行義務(wù)，即首先自己不違約，再及時(shí)按合同約定的履行期限向違約方發(fā)出書(shū)面通知，要求賣(mài)方履約，并固定上述證據(jù)。

　　另外，即使購(gòu)房者選擇通過(guò)法律途徑維權(quán)，這也是成本極高的維權(quán)方式。

　　已有企業(yè)被查 為何開(kāi)發(fā)商仍屢屢違約

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，引導(dǎo)和規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，西安市住房保障和房屋管理局2017年5月就下發(fā)《關(guān)于實(shí)行商品房銷(xiāo)售違法違規(guī)行為記分管理的通知》。超過(guò)5分將被暫停房屋網(wǎng)簽銷(xiāo)售，記分記錄周期為半年，記錄周期屆滿(mǎn)后，記分信息統(tǒng)一清零，違法違規(guī)行為列入其信用檔案。

　　記者在《西安市商品房銷(xiāo)售違法違規(guī)行為計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)》明細(xì)中發(fā)現(xiàn)，針對(duì)“在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明費(fèi)用”、“采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同等人為制造房源緊張的行為”、“將已售商品房再銷(xiāo)售給他人的”等，都有著詳細(xì)和明確的扣分標(biāo)準(zhǔn)。其中“將已售商品房再銷(xiāo)售給他人的”違規(guī)行為，將被直接扣除5分，按照《關(guān)于實(shí)行商品房銷(xiāo)售違法違規(guī)行為記分管理的通知》，超過(guò)5分的，在整改或行政處罰完畢前將被暫停房屋網(wǎng)簽銷(xiāo)售。

　　《關(guān)于實(shí)行商品房銷(xiāo)售違法違規(guī)行為記分管理的通知》還明確，對(duì)存在行政處罰或因違法違規(guī)銷(xiāo)售引起重大涉穩(wěn)事項(xiàng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)，除進(jìn)行記分處理外，還將納入“黑名單”，報(bào)送市社會(huì)信用體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由有關(guān)部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒;情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)。記者了解到，有3家開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者退房被記分，具體為“銘城地塊”存在無(wú)預(yù)售證售房，預(yù)售證下來(lái)之后又要求業(yè)主退房，2018年4月11日被記2分;“新一代偉業(yè)國(guó)際”存在在標(biāo)價(jià)之外出售商品房，2018年4月18日被記2分;“臻園陽(yáng)光”不嚴(yán)格履行合同，要求業(yè)主退房，2018年5月3日被記2分。“大華翰林華府(一期)”和“華安紫竹苑”在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，存在違規(guī)行為，違反公平交易的相關(guān)規(guī)定，2018年4月11日均被記10分。

　　盡管職能部門(mén)也進(jìn)行了一些處罰，為什么還有開(kāi)發(fā)商屢屢違約呢?陜西省社科院副研究員謝雨鋒說(shuō)，這是因?yàn)槁毮懿块T(mén)處罰的力度不夠。

　　職能部門(mén)不能回避自己的責(zé)任

　　房?jī)r(jià)上漲后，開(kāi)發(fā)商屢屢違約，購(gòu)房者向職能部門(mén)投訴無(wú)果。謝雨鋒說(shuō)，這體現(xiàn)出的是整個(gè)社會(huì)的誠(chéng)信體系比較薄弱。“看似有規(guī)則，實(shí)際上沒(méi)有，在這種情況下，職能部門(mén)不能回避自己的責(zé)任，回避了就是不作為。”謝雨鋒說(shuō)，開(kāi)發(fā)商頻繁違約，對(duì)大西安的形象也是一種影響，希望相關(guān)職能部門(mén)，能聯(lián)合起來(lái)，該出手時(shí)就出手。記者 寧軍 陳思存 楊德合 魏光敬 卿榮波 李婧 采寫(xiě)

　　>>評(píng)論

　　以維護(hù)城市品質(zhì)的名義 減少樓市“負(fù)能量”

　　楊鵬

　　大概從去年開(kāi)始，西安房?jī)r(jià)就處于一路上漲態(tài)勢(shì)。如果說(shuō)，伴隨著房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商毀約只是個(gè)別現(xiàn)象，倒也不必大驚小怪。畢竟，為了利益撕毀合同，這不只是房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有。只是，當(dāng)房?jī)r(jià)已跨過(guò)萬(wàn)元關(guān)口，可以想象，一旦開(kāi)發(fā)商毀約，這叫辛辛苦苦攢錢(qián)，為了圓住房夢(mèng)的普通老百姓情何以堪?

　　要看到，在強(qiáng)大的利益驅(qū)使之下，精于算計(jì)的開(kāi)發(fā)商其實(shí)很明白毀約的成本與收益孰大孰小，所以，也就不難理解開(kāi)發(fā)商為何選擇“一房二賣(mài)”，或者以各種理由拖延交房，甚至逼迫購(gòu)房者主動(dòng)退出乃至接受漲價(jià)的現(xiàn)實(shí)了。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，按合同辦事天經(jīng)地義，買(mǎi)賣(mài)雙方必須遵守“契約精神”，而不能隨隨便便撕毀合同。更需要指出的是，商品房不是普通的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，尤需要堅(jiān)守起碼的契約精神。從這個(gè)意義上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商毀約成風(fēng)，不正說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)契約化程度有些欠缺?這對(duì)于一個(gè)城市的誠(chéng)信環(huán)境難道不是一種傷害?

　　房子，自古就是保身立命之所，也與每個(gè)家庭的財(cái)富和生活狀況息息相關(guān)。人們對(duì)于美好生活的向往，無(wú)疑包含著住房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)。所以，無(wú)論是基于老百姓福祉考量，還是從城市形象和品質(zhì)建設(shè)上講，都不能放任自流。特別是在建設(shè)美麗宜居品質(zhì)西安的今天，一個(gè)不被“負(fù)能量”纏身的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們才能從中增強(qiáng)相應(yīng)的獲得感、幸福感。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，大多數(shù)購(gòu)房者并不具備和開(kāi)發(fā)商博弈的能力，而樓市亂象卻足以傷害一座城市的品質(zhì)和形象，基于此，相關(guān)部門(mén)有必要主動(dòng)作為，依法、依規(guī)約束開(kāi)發(fā)商行為，以減少樓市“負(fù)能量”。