為在西安落戶，甘肅男子童某賣(mài)掉老家的房屋，交了14萬(wàn)余元首付在西安購(gòu)房，但賣(mài)家朱某又不愿意賣(mài)了。

　　經(jīng)過(guò)未央?yún)^(qū)法院和西安中院兩審判決后，朱某近日終于主動(dòng)聯(lián)系童某配合辦理過(guò)戶。激動(dòng)難平的童某當(dāng)即趕到未央法院，向主審法官林娜送去了一面錦旗。

交了首付 賣(mài)家反悔要違約

　　2017年4月15日，童某通過(guò)中介公司與朱某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，買(mǎi)下了其位于西安市北二環(huán)某小區(qū)的一套房屋，售價(jià)66萬(wàn)余元。當(dāng)日，童某支付了中介費(fèi)和定金各1萬(wàn)元。

　　3天后，雙方簽訂《西安市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，童某繳納了1萬(wàn)余元的評(píng)估、代辦過(guò)戶、抵押登記、擔(dān)保等費(fèi)用，并向銀行辦理按揭貸款手續(xù)。同年5月26日，雙方簽訂《二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》，6月19日，童某將首付款14.5萬(wàn)元存入資金監(jiān)管賬戶。但沒(méi)過(guò)多久，朱某突然告知童某房子不賣(mài)了，并通過(guò)中介向銀行告知停止放款。

　　童某說(shuō)，自己變賣(mài)了在甘肅老家的房子交了首付款，賣(mài)家因房?jī)r(jià)上漲就要漲價(jià)。因購(gòu)買(mǎi)的房屋關(guān)系到居住、落戶、孩子上學(xué)等諸多問(wèn)題，只能起訴到未央?yún)^(qū)法院。

　　朱某則提出反訴稱，其決定在西安南郊購(gòu)房，且與他人簽訂購(gòu)房合同。因急需購(gòu)房款，與童某簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但因童某未能按約定時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款及時(shí)存入資金監(jiān)管賬戶，使其無(wú)法給他人交付購(gòu)房款，造成6月底合同解除還承擔(dān)了違約損失，其在7月初通知童某解除合同。反訴請(qǐng)求解除與童某的合同，同時(shí)要求童某向自己支付違約金2萬(wàn)元。

法院認(rèn)定合同合法有效

　　未央法院經(jīng)審理后認(rèn)為，童某與朱某2017年4月15日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》中，約定45個(gè)工作日買(mǎi)家將購(gòu)房首付款轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶。同年4月19日，雙方在西安市房管局辦理網(wǎng)簽時(shí)簽訂《西安市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，又約定90個(gè)工作日將購(gòu)房首付款轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶。法院認(rèn)為，后者應(yīng)視為童某與朱某協(xié)商一致將購(gòu)房首付款支付時(shí)間的重新約定。童某與朱某在同年5月26日共同簽訂《二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》，并于同年6月19日將首付款14.5萬(wàn)元存入資金監(jiān)管賬戶，系在合同簽訂后的90個(gè)工作日內(nèi)，亦是按照雙方網(wǎng)簽后重新約定的時(shí)間履行付款義務(wù)。因此認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，童某存入首付款的時(shí)間并未違約，遂判令朱某繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，協(xié)助童某辦理過(guò)戶。后朱某提出上訴，西安中院認(rèn)為一審適用法律正確，維持一審判決，駁回了上訴。

法官教你規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

　　就如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，林娜法官通過(guò)辦理過(guò)的相關(guān)案例總結(jié)出了幾點(diǎn)小竅門(mén)。

　　一是盡到審查義務(wù)。簽訂合同前，買(mǎi)受人要盡到審查注意義務(wù)，如仔細(xì)審核出賣(mài)人信用狀況、有無(wú)出賣(mài)資格、房產(chǎn)證真?zhèn)巍⒎课輰?shí)際情況如何等。

　　二是約定付款期限。如果雙方約定付款方式為銀行按揭貸款，由于銀行放款不屬于買(mǎi)賣(mài)雙方甚至房屋中介公司可控范圍，因此，在約定付款期限時(shí)，雙方應(yīng)充分考慮這一因素對(duì)履行合同所造成的影響，不要以此作為一方違約的理由。

　　三是明確違約責(zé)任。如果雙方在合同中既約定了違約金，買(mǎi)方又向賣(mài)方交付了定金，因賣(mài)方原因違約，買(mǎi)方對(duì)此有選擇權(quán)：既可以要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，也可要求其雙倍返還定金并承擔(dān)相應(yīng)損失。

　　四是及時(shí)辦理網(wǎng)簽。本案中，之所以判令朱某繼續(xù)履行合同，協(xié)助童某辦理過(guò)戶，關(guān)鍵在于雙方一旦網(wǎng)簽成功，即使網(wǎng)簽合同的內(nèi)容與實(shí)際履行合同的內(nèi)容不一致，仍以網(wǎng)簽約定為準(zhǔn)，因此認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。

　　五是提高“留痕”意識(shí)。如果買(mǎi)方遇到賣(mài)方不配合履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同、拒收購(gòu)房款、制造履行障礙等悔約行為時(shí)，一定要有“留痕”意識(shí)，及時(shí)取證留存，收集包括通話記錄、短信往來(lái)、微信交流、對(duì)話錄音、中介人員證明等可以證明違約的材料，。

　　本報(bào)記者 張晴悅

　　實(shí)習(xí)生 榮佳玉

　　說(shuō)法論理