中國(guó)人民銀行8月25日發(fā)布公告稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)。

　　定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

　　央行表示，與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　那么，個(gè)人房貸利率“定價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，對(duì)購(gòu)房者的實(shí)際影響都有哪些?這里，小編梳理一下與購(gòu)房人相關(guān)的幾個(gè)問題。

　　1、 什么是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)?

　　8月17日，央行決定改革完善LPR形成機(jī)制，以解決原來多參考貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行報(bào)價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變動(dòng)的問題。LPR指的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)其最優(yōu)客戶執(zhí)行的貸款利率，銀行可以在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)，確定實(shí)際貸款利率。

　　根據(jù)央行規(guī)定，新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)在每月20日都會(huì)公布一次。2019年8月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

　　2、 個(gè)人房貸為什么和LPR掛鉤?

　　個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。

　　當(dāng)前，央行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%。與基準(zhǔn)利率相比，LPR市場(chǎng)化程度更高。如果LPR利率下調(diào)，首套、二套房貸的最低利率自然也會(huì)隨之下調(diào)。

　　3、房貸利率定價(jià)：LPR +基點(diǎn)

　　根據(jù)公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。

　　之前，房貸利率定價(jià)是采取基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)的方式，根據(jù)“央行基準(zhǔn)利率+基點(diǎn)”計(jì)算，現(xiàn)在，根據(jù)“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)” 計(jì)算。

　　如，最近一個(gè)月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，就是加了59基點(diǎn)。

　　4、首套房貸利率不得低于同期限LPR

　　根據(jù)公告，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。

　　首套房只要不低于每月公布的LPR即可(當(dāng)前為4.85%)。由于國(guó)內(nèi)不同城市的首套房利率差距較大，首套房貸利率有折扣地區(qū)的一些潛在購(gòu)房人的利率將上升，而利率原有上浮較大的地區(qū)，利率很有可能不變。

　　5、二套房不得低于同期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)

　　根據(jù)公告，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

　　此前監(jiān)管部門要求二套房在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮1.1倍，即最低為5.39%;此次央行明確了房貸利率的下限，購(gòu)買二套房以上加至少60個(gè)基點(diǎn)(當(dāng)前約為5.45%)。不過由于LPR的變動(dòng)情況，不同城市房貸利率具體表現(xiàn)不同，房貸利率的上調(diào)或下調(diào)不可一概而論。

　　6、利率折扣將不存在

　　根據(jù)公告，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

　　此前，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政實(shí)施后，房貸利率從此只有加點(diǎn)，再無打折。

　　7、還貸中的房貸利率不調(diào)整

　　根據(jù)公告，個(gè)人住房貸款利率調(diào)整主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

　　公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

　　8、公積金房貸利率暫不調(diào)整

　　根據(jù)公告，商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

　　目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%。

　　9、每年還貸利率可能不同

　　根據(jù)公告，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

　　按照新政策，如果約定的重定價(jià)周期為一年，利率參照最近一個(gè)月相應(yīng)期限的市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)，每年都會(huì)和銀行重新定一次價(jià)，每年執(zhí)行的房貸利率可能都不同。

　　10、因城施策 加多少基點(diǎn)不同銀行不一樣

　　根據(jù)公告，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　不同城市間房貸利率有一定差異，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)確定首套和二套房貸利率加點(diǎn)下限。(孫紅麗)